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Les expulsions locatives

L’expulsion locative correspond à la situation où le bailleur ou propriétaire d’un local, habitable ou non, décide d’engager une procédure judiciaire ayant pour objet de faire prononcer l’expulsion du locataire, afin de récupérer la jouissance du logement ou du local.
Elle contraint de ce fait le locataire à quitter les lieux.
Toutefois les potentielles conséquences de la procédure d’expulsion touchant aussi bien le bailleur que le locataire justifie l’encadrement légal qui est fait à cette procédure.

1. C’est quoi une expulsion locative ?

L’expulsion locative est une procédure enclenchée par le bailleur et dont la finalité et de contraindre le locataire à libérer les locaux pris en bail. Toutefois tous les locataires ne sont pas « expulsables » suivant la même procédure. Le statut du locataire est important pour ce type de procédure.

Rappel Immediat

2. Quel est le statut du locataire que vous pouvez expulser ?

Le bailleur ou propriétaire d’un local peut décider d’expulser le locataire. Il existe deux types de locataires: les locataires de droit commun ( liés au bailleur par un contrat) et les locataires sans droit ni titres.

Ces derniers sont composées des personnes entrées délibérément sans posséder de titre ( squatteurs), celles ayant un bail qui a été résilié (c’est le où le juge a prononcé la résiliation du bail ou celui où le propriétaire a donné congé au locataire au terme du contrat de bail), celles pensant avoir un titre valable mais qui ont été abusés.
Tous ces statuts auront tendance à impacter sur la procédure d’expulsion. Cependant, quel que soit le statut du locataire, l’expulsion locative ne peut intenter que si certaines conditions sont réunies. Il s’agira alors pour l’une des parties de prouver la réunions de ces conditions et pour l’autre de prouver le contraire.
L’expulsion locative nécessite ainsi l’intervention d’un avocat, professionnel et spécialiste des questions locatives.

3. Les conditions de l’expulsion locative

Le propriétaire et le locataire sont liés par un contrat de bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Ce dernier peut être oral ou écrit. Le contrat de bail pose le cadre des obligations de chacune des parties. Ainsi, l’expulsion interviendra lorsque le locataire ne respecte pas les obligations prévues par le contrat de bail. De ce fait parmi les motifs qui peuvent justifier la décision d’engager une procédure d’expulsion, on peut relever :le non-paiement des loyers, le défaut d’assurance habitation auquel le locataire est également obligé de souscrire, les dégradations du logement, les troubles de voisinage, le non- versement du dépôt de garantie.
Toutefois si les conditions ne sont pas réunies, la procédure peut être contestée. D’où la nécessité d’être assisté par une personne qui dispose d’une expérience aguerrie en matière d’expulsion locative afin d’analyser la validité des motifs invoqués à l’appui de l’expulsion locative.

4. Quels sont les motifs qui peuvent être invoquée à l’appui de l’expulsion locative ?

Il existe des motifs pouvant justifier l’expulsion.

Il s’agit entre autre :
a. du congé pour vendre : Le propriétaire veut reprendre le logement pour le vendre;
b. du congé reprise : Le propriétaire souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y loger un membre de sa famille,
c. du congé pour motif grave ou sérieux : L’expulsion du locataire ne sera autorisée que dans 3 cas qui renvoi aux stipulations contenues dans le contrat de bail notamment le défaut de paiement de loyer.
Ces motifs sont le fondement sur lequel le juge appréciera le bien fondé de l’expulsion locative ou son caractère illégal.

Ainsi, une fois les conditions réunies et les motifs vérifiés, la procédure d’expulsion pourra être enclenchée.

5. Quelle est la procédure à suivre ?

La procédure d’expulsion est très encadrée par la loi et se déroule en fonction du fait à l’origine de la volonté du bailleur de résilier le contrat. Cet encadrement légal n’est pas une négation du contrat. Ainsi en cas de loyers impayés par exemple, le bailleur doit s’assurer de suivre la bonne procédure.

Le propriétaire adresse par voie d’huissier un commandement de payer. S’il n’a pas eu une réponse satisfaisante, le propriétaire peut mettre en œuvre la clause résolutoire du contrat de bail.

Pour se faire, il saisit alors le Tribunal d’instance pour engager une procédure d’expulsion et faire constater la résiliation du contrat de bail. Au regard des éléments qui lui sont fournis, le juge ordonnera alors l’expulsion.
Il s’agira ensuite de procéder à sa mise en œuvre (l’exécution de la décision ordonnant l’expulsion). Celle-ci est confiée à un huissier de justice qui signifie la décision au locataire.
Au cas où ce dernier ne libère pas les lieux volontairement, l’huissier de justice peut délivrer un commandement de quitter les lieux. Le commandement ainsi obtenu, le locataire dispose de deux mois pour quitter les lieux sans quoi l’huissier peut demander à la Préfecture le concours de la force publique.

Toutefois si le locataire dispose d’éléments qui constituent des preuves du paiement des loyers, la procédure d’expulsion pourrait encourir l’annulation. La question de la preuve est en effet une situation délicate. A ce stade il faut un manager constant entre ce qui disent les textes de la loi et ce qui s’est passé en réalité.

L’assistance d’un expert est indispensable. A y voit de près, l’expulsion locative révèle un contentieux très complexe. Si le bailleur peut assurer certaines de ces phases telles que l’information du locataire, l’intervention d’un avocat est indispensable.

Garant d’une assistance procédurale nécessaire l’avocat expert en expulsion locative vous permettra sortir de cette procédure tout en sauvegardant vos intérêts.