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La saisie immobilière

La procédure de saisie immobilière de droit commun permet à un créancier, muni d’un titre exécutoire, d’être payé de sa créance en pratiquant une voie d’exécution forcée sur les biens immobiliers de son débiteur ou de celui qui le détient. Il faut donc avoir une créance et un titre exécutoire.

Sur quel type d’immeuble porte la saisie ?

Par immeuble on n’entend pas uniquement le bâtiment mais de façon assez large Les fonds de terre et les bâtiments. Mais également les moulins à vent ou à eau, fixés sur piliers et faisant partie d’un
bâtiment et enfin les récoltes pendantes par les racines et les fruits des arbres non encore recueillis, dont les grains ne sont pas coupés et les fruits détachés.

Rappel Immediat

Comment prend fin le bail ?
Le bail prend fin soit d’un accord commun entre le bailleur et le locataire ou à l’initiative d’un d’entre eux.

Comment le bailleur peut-il mettre fin au bail ?

– Lorsque le bail est en cours Le principe est que le bailleur ne peut pas résilier un bail lorsque ce dernier est en cours. Toutefois, s’il établit que le locataire n’a pas exécuté ses obligations en tant que locataire. Il ne suffit donc pas pour le bailleur de juste constater une faute, il faut pouvoir la prouver et surtout établir le lien avec le locataire. les fautes sont aussi circonstanciées aux obligations du locataire, il faut donc que la faute invoquée entre dans les obligations à charge du locataire comme par exemple le paiement du loyer ou la jouissance paisible des locaux soumis à location.
La plupart des contrats de bail prévoit la résolution du bail lorsqu’une obligation précise n’est pas respectée. Autrement dit l’annulation automatique du contrat de bail dans un cas précis comme par exemple le non-paiement du loyer. Cependant, il ne suffira pas simplement de s’en contenter pour interrompre le contrat, le bailleur devra adresser au locataire un commandement de payer. À l’expiration du bail : le principe est que le locataire peut obtenir renouvèlement du bail.
Cependant, le bailleur peut s’y opposer en adressant au locataire un congé motivé six mois avant l’expiration du bail soit par LRAR soit par voie d’huissier.
Attention, il est impossible au bailleur de faire échec au renouvellement du locataire à certaines conditions précises. C’est le cas notamment lorsque ce dernier ne dispose que de ressources inférieures aux plafonds de ressources pour l’attribution de logements locatifs conventionnés, lorsque cette personne a à sa charge une personne de plus de 65 ans qui réside au domicile à titre habituel sans que les ressources du foyer n’atteignent n certain seuil.

Quels motifs peuvent justifier le congé ?

Trois motifs légaux existent :
– le congé pour reprise du logement : c’est la situation du bailleur qui souhaite reprendre le logement pour se loger ou loger des membres de sa famille. Attention tous les membres de la famille ne sont pas concernés et le logement doit constituer le logement principal de celui qui est désigné.
– Le congé pour vendre : le bailleur qui souhaite vendre son logement dès la fin du bail peut adresser congé au locataire à cette fin. Le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption autrement dit de se porter acquéreur du bien dans un délai limité. C’est pour cette raison que le congé doit mentionner des elements obligatoires dont les conditions et le prix sous peine de rendre nul ce congé. Si le locataire ne se porte pas acquéreur il perd en principe le droit d’occuper les lieux à l’expiration du bail sauf si le bien a été vendue à une somme plus avantageuse que celle mentionnée dans le congé. Il faut donc pour le bailleur prévenir le locataire si il decide de revoir le prix à la baisse.
– Le congé pour motif légitime et sérieux : ce motifs donne le plus de contentieux car le texte de loi qui le prévoit n’apporte pas de precision sur ce motif sauf donner l’exemple de l’ « inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ». aussi il faut être particulièrement averti pour utiliser ce motif ou faire le choix de la facilité en invoquant le défaut de paiement des loyers par le locataire.

Comment le locataire peut-il mettre fin au bail ?
Le locataire peut decider sans motifs d’exprimer au bailleur sa volonté de mettre fin au bail.
Cependant, il doit exprimer sa volonté en adressant au bailleur une lettre recommandée et respecter obligatoirement le délai de préavis. Ce délai de préavis est réduit et plafonné à 1 mois pour les bénéficiaires du RSA et dans certaines circonstances notamment l’accès à un premier emploi la perte d’emploi, la mutation, le changement de logement du fait de l’état de santé.

Le locataire peut-il évoquer le congé pour refuser de payer les loyers ?

En cas de congé les loyers sont dus jusqu’à expiration du bail. Le locataire peut toutefois être dispensé du paiement d’une partie du loyer si avec l’accord du bailleur il quitte le logement pendant le délai du préavis et qu’il est remplacé par un autre locataire. ce dernier aura à ce niveau la charge du paiement de l’autre partie du loyer