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Expulsion d’un occupant sans droit 

Le droit de propriété est un droit inaliénable, inscrit dans la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. C’est la raison pour laquelle toute violation à ce droit confère au propriétaire le droit de demander au juge d’en faire cesser le trouble.
Ainsi si votre immeuble, maison, appartement ou local est occupé par une ou des personnes qui n’en ont pas le droit, vous avez la possibilité d’intenter une procédure d’expulsion.
Toutefois l’expulsion de ces occupants sans droit ni titre n’est pas aussi simple. Malgré l’illégalité de l’occupation, les occupants sans droit ni titre ont des droits : le propriétaire ou la police ne peuvent pas les expulser sans décision de justice.

Rappel Immediat

Le propriétaire doit faire alors face à une occupation irrégulière de ses locaux. Ce phénomène surprend par sa nouveauté et par son ampleur. Il laisse également perplexe face au vide législatif qui l’entoure. Une situation malaisée dans laquelle il vous faut l’aide d’un expert en la matière d’autant plus que le statut de l’occupant sans droit ni titre soulève diverses interrogations : qui est occupant sans droit ni titre ? est-il soumis aux règles sur le bail ? peut- il être expulsé ? si oui, comment ? …

Des questions dont les réponses peuvent être trouvées partout. Seulement pour qu’elles puissent vous être d’un grand apport, l’intervention d’un avocat spécialiste de l’expulsion est nécessaire.

1. Qui est occupant sans droit ni titre ?

Il existe des occupants qui sont considérés comme des occupants sans droit ni titre et ce, dès leur entrée dans les locaux. Il s’agit des squatters. Si ces derniers ont pénétré dans les locaux par la force, leur agissement est constitutif d’une véritable voie de fait : une atteinte grave à la propriété privée se traduisant par une occupation temporaire ou définitive d’un local privé.
Ces squatters sont définis comme étant des personnes sans abri occupant illégalement un logement vacant ou destiné à la démolition.
L’occupation sans droit ni titre peut également résulter d’une « squattérisation involontaire».
Contrairement à la première hypothèse, l’occupant sans droit ni titre ne sait pas qu’il s’est introduit irrégulièrement dans les locaux, car il ignore l’origine frauduleuse de son contrat de bail. Son occupation est devenue illégale (les personnes ayant un bail qui a été résilié ou celles pensant avoir un titre valable mais qui ont été abusés).
Ainsi le statut de l’occupant sans titre ni droit est varié. Dans le domaine privé comme dans le public, la question est d’actualité. En effet les collectivités publiques subissent régulièrement les affres des occupations illégales et irrégulières de leurs domaines publics, que cela soit par des personnes qui ne s’encombrent pas des questions d’autorisation d’occupation du domaine ou encore parfois par des personnes issues de la communauté des gens du voyage : des armes juridiques existent mais sont finalement bien plus souvent incitatives que contraignantes.
En se comportant comme locataire des lieux, il y a de se demander si l’occupant sans droit ni titre est soumis aux règles applicables au bail.

2. L’occupant sans droit ni titre est-il soumis aux règles applicables au bail ?

Dans le cas d’un occupant sans droit ni titre il peut avoir un contrat mais que ce dernier soit faux en réalité. Tout compte fait, l’occupant sans droit sans titre, disposant ou non d’un contrat de bail, se comporte comme un locataire, sans autorisation cependant, qui met en œuvre un véritable droit de jouissance des lieux occupés.
Ainsi les règles du bail sont inadaptées à la spécificité d’une occupation sans droit ni titre. Le propriétaire ne peut être tenu aux obligations propres à un bailleur. De même, les règles propres au locataire sont inapplicables à l’occupant sans droit ni titre.
De ce fait, le bailleur ne peut pas exiger un loyer. Mais grâce à une indemnité d’occupation, le propriétaire reçoit au moins l’équivalence de loyer et ce en attendant qu’il retrouve ses locaux.

3. Peut-on les expulser ?

L’occupant sans droit ni titre peut en principe faire l’objet d’une expulsion. Il s’agira pour le propriétaire de suivre la procédure d’expulsion. Toutefois il existe des exceptions qui entrave toute expulsion.

4. Comment les expulser et suivant quelle procédure ?

L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre est une procédure longue et complexe. Le propriétaire doit dans un premier temps saisir le tribunal judiciaire du lieu du bien occupé.
La procédure s’étend de l’assignation au commandement de quitter les lieux. D’où le besoin de se faire assister d’un avocat spécialiste en matière d’expulsion.
Mais l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre n’intervient pas de manière automatique.
En effet, dans un souci constant de protection des occupants, les modalités d’expulsion sont entourées de nombreuses précautions.

Ainsi, l’occupant sans droit ni titre peut bénéficier de certains sursis à exécution des décisions ordonnant son expulsion. La loi prévoit un délai de carence entre la signification du commandement et l’expulsion. Elle prévoit également un sursis en raison d’une exceptionnelle dureté, du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques. De plus durant la période hivernale, il est fait sursis à l’expulsion.

Toutefois, si l’occupation sans droit ni titre résulte d’une voie de fait constituant une infraction pénale rapidement constatée, le propriétaire peut mettre en œuvre la procédure du flagrant délit qui peut permettre une expulsion sans titre exécutoire, sur réquisition du propriétaire des locaux investis, dans un délai de quarante-huit heures. Au delà une décision
de justice est nécessaire tout comme l’assistance d’un avocat expert en la matière.