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La cession du bail commercial

 

Qu’est ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location de locaux qui concernent les professionnels, pour des locaux commerciaux.

Le contrat de bail commercial est en principe conclu pour 9 ans au minimum. Mais sa durée peut être différente en cas de location saisonnière de locaux professionnels ou dans le cas d’un bail dérogatoire accordé sous certaines conditions.

Rappel Immediat

Qu’est ce que la cession du bail commercial ?

La cession du bail commercial est le contrat par lequel le locataire (le cédant) transmet à un tiers (le cessionnaire) le bail avec les droits et les obligations qui s’y rattachent.

Ainsi, le bail subsiste, seul change la personnalité du locataire. Cette cession peut s’opérer soit à titre onéreux, soit à titre gratuit. La cession de bail est un contrat d’une nature particulière, comportant cession de créance au profit du cessionnaire mais aussi transfert à la charge de celui-ci de l’obligation de payer le loyer et d’exécuter les conditions de la location, une telle convention n’est pas assimilable à une vente et ne comporte pas nécessairement stipulation d’un prix.

Peut on céder son bail commercial sans le consentement du bailleur ?

La cession du bail commercial consiste à transférer l’usage des locaux loués par le locataire au tiers bénéficiaire. C’est un mécanisme de substitution. Cependant il existe des cas où le contrat de bail prévoit expressément que la cession du bail commercial est interdite ou subordonnée à l’autorisation du bailleur. Ainsi seule cette autorisation peut permettre la cession du bail.
Lorsque le contrat de bail ne prévoit rien en ce qui concerne la cession du bail, l’autorisation du bailleur n’est de ce fait pas requise. Il existe néanmoins une obligation d’information à l’égard du bailleur par l’ancien locataire. Il va informer le bailleur que les locaux ont désormais un nouveau locataire.

Quel est l’intérêt de la cession du bail commercial ?

L’intérêt principal de la cession du bail commercial est la garantie pour l’acquéreur d’un droit au renouvellement du bail dès lors que le délai de 3 ans d’exploitation est respecté. C’est à dire, une fois le contrat de bail expiré, alors que le cédant avait justifié d’au moins trois années d’exploitation des locaux, le bailleur est obligé de renouveler le contrat de bail au profit du nouvel acquéreur. A défaut de renouvellement, le bailleur devra verser une indemnité d’éviction au locataire. L’indemnité d’éviction est tellement forte que le bailleur sera dissuadé de refuser le renouvellement.

En effet, l’indemnité d’éviction légale dû au refus de renouvellement comprend la valeur marchande du fond de commerce augmentée des frais de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fond de même valeur.
Quant au cédant (locataire initial), il pourra continuer son activité dans un autre local tout en informant ses clients. L’unique cession du bail commercial n’emporte pas la cession de sa clientèle.

La cession de la clientèle ne sera possible que s’il cède son fonds de commerce.